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맥 못추는 리츠, 봄날은 언제오나?…"자금조달 능력 주목해야"
1개월 수익률 23개 중 18개는 마이너스 수익률…"하반기 기대" 지난해 급격한 금리인상과 레고랜드 사태로 타격을 입은 리츠(REITs)주들이 여전히 맥을 못추고 있다. 23개 상장리츠 중 1개월간 수익률 플러스를 기록한 리츠주는 3개뿐이다. 다만, 하반기로 갈수록 금리가 안정되는 등 리츠주의 가치가 회복될 것이란 전망이 나온다. 12일 한국거래소에 따르면 상장리츠 중 최근 1개월 수익률이 가장 높은 종목은 6.64%를 기록한 케이탑리츠다. 모두투어리츠(수익률 5.39%), ESR켄달스퀘어리츠(0.27%)가 뒤를 이었다. 나머지 20개 상장리츠 중 상장한 지 한달이 안된 한화리츠와 삼성FN리츠를 제외한 리츠들은 모두 마이너스 수익률을 기록했다. 연초 이후 수익률 역시 상황은 별반 다르지 않다. 23개 중 5개만 플러스 수익률을 보였다. 리츠주들은 지난해 금리인상의 여파로 흔들리기 시작했고 레고랜드 사태를 기점을 급락했다. 금리상승과 PF(프로젝트 파이낸싱) 시장 불안, 대출시장 경색, 부동산 시장 거래 위축까지 악재가 겹친 탓이다. 올해 들어서도 리츠주는 여전히 하락세를 보였다. 다만, 금융투자업계에서는 하반기부터 리츠주들이 반등할 수 있을 것이란 희망이 커지고 있다. 시간이 갈수록 금리 하향 기대감이 점점 커지고, 상장리츠들도 배당률을 높이기 위한 여러 정책을 내놓고 있어서다. 이은상 NH투자증권 연구원은 "금리 하향 기대감은 점점 커지고 있고 투자 부동산에 대한 요구 수익률 개념인 캡레이트(Cap Rate·자본환원율)는 상승 압력을 받고 있다"며 "하반기로 갈수록 캡레이트와 대출금리 스프레드가 회복되면서 리츠의 밸류에이션(기업가치) 반등이 가능할 것"이라고 예상했다. 통상 부동산 임대료는 전년도 물가 상승률에 연동되기 때문에 지난해 물가 상승률이 올해 임대료 수익에 적용된다. 올해 캡레이트에는 이러한 부동산 임대료 상승분이 반영될 예정이다. 또 캡레이트는 국고채 금리 변동을 1년 정도 후행하기 때문에 올해 캡레이트는 금리 상승에 후행해 상승할 확률이 높다. 다만, 여전히 고금리 시대인 만큼 리츠별로 수익률 차별화가 일어날 가능성이 크다는 관측이다. 특히 중요한 것은 자금조달 능력이다. 이은상 연구원은 "임대료는 물가와 환율 변동에 방어가 가능하다"며 "올해 하반기 이후 리파이낸싱이 예정된 리츠는 기존 조달금리에 따라 금융비용 부담이 완화될 수도 있어 종목에 대한 선별적 접근이 필요하다"고 설명했다. 리츠의 자금조달 능력 배당수익률에도 영향을 끼칠 것이란 분석이 나온다. 현재 배당률이 높은 리츠라도 자금조달 능력이 좋지 않을 경우 미래 배당성장률은 떨어질 수 있어서다. 이경자 삼성증권 연구원은 "고금리가 유지될 가능성이 높은 데다 차입 의존도가 높은 리츠의 특성상 투자에 있어 최우선 고려 요소는 자금조달 역량"이라며 "이는 곧 외형의 중요성과 스폰서 혹은 임차인의 신뢰도를 의미한다"고 분석했다. 따라서 기업 스폰서형 리츠, 인플레이션에 탄력적 대응이 가능한 오피스형 리츠의 주가가 상승할 가능성이 더 높다는 예측이다. 이경자 연구원은 "기업 스폰서형 리츠는 풍부한 자산 파이프라인을 보유하고 있어 외형 성장의 잠재력을 갖췄을 뿐 아니라 계열 임차인의 안정적 임대차 구조로 내적 성장 역시 가능하다"며 "궁극적으로 자금조달에서 역량을 발휘해 미래 성장의 격차를 만들 것"이라고 내다봤다. 전문가들은 상장리츠 중 SK리츠, 신한알파리츠, 이리츠코크렙 등을 눈여겨봐야 한다고 했다. 이은상 연구원은 "SK리츠는 자산 편입 경쟁력이 있고 금융비용 상승 위험이 제한적"이라며 "신한알파리츠 역시 자산 매각을 통한 특별배당이 가능하고, 이리츠코크렙은 위탁 관리 리츠로의 전환 가시성이 높다"고 말했다. 박세라 신영증권 연구원은 "국내의 경우 서울 오피스 공실률 2.5%로 최저치를 경신 중이고, 상대적으로 견조한 흐름을 유지하고 있다"며 "배당 가시성이 높은 이리츠코크렙과 코람코에너지리츠가 배당수익률 및 안정성 측면에서 매력이 부각된다"고 했다. 증권 > 종목 | 김근희 기자 2023.04.12 16:44
[단독]국민연금 최대 출자한 롯데마트 송파점…시행사 동훈 품에
국민연금공단이 최대 출자자로 투자한 문정프라자(롯데마트 송파점)의 매각 우선협상대상자가 동훈으로 정해졌다. 29일 투자은행(IB)업계에 따르면 KT자산운용(KT AMC)이 케이리얼티 제3호 위탁관리부동산투자회사와 매각 주관사 CBRE코리아, 컬리어스는 시행사 동훈을 우선협상대상자로 선정했다. 매각가는 2000억원대 후반으로 알려졌다. 케이리얼티 제3호 위탁관리부동산투자회사는 올초 1월 CBRE코리아, 컬리어스를 매각 주관사로 선정해 매각 작업을 진행했다. 이번 입찰엔 동훈, 삼성증권 컨소시엄, 이리츠코크렙 등 10군데 이상의 시행사와 자산운용사가 참여했다. 최종 선정 과정에선 동훈과 삼성증권 컨소시엄이 맞붙었던 것으로 알려졌다. 동훈이 매각 측에 이행 보증금 약 150억원을 약속하면서 최종 우선협상대상자로 선정됐다는 전언이다. IB업계 관계자는 "삼성증권 컨소시엄이 써낸 희망 매수가가 높은 편이었으나 동훈이 이행 보증금을 매각 측에 제시한 게 결정적으로 작용했다"고 말했다. 문정프라자는 서울시 송파구 문정동 150-2에 소재한 건물로 연면적 7만4577.41㎡, 지하 6층~지상 3층 규모다. 지하철 3호선과 8호선이 교차되는 가락시장역 인근에 위치해 있다. 현재 롯데쇼핑이 롯데마트 송파점으로 현재까지 임차 중이다. 문정프라자는 지하철 3, 8호선이 교차하는 가락시장역 인근에 위치해 있다. 아울러 주변 지역엔 2024년 GTX-A 운정-동탄선, 2028년 위례신사선 개통이 예정돼있다. 지난해 12월 매물로 나온 문정프라자는 국민연금이 최대 출자자로 투자한 건물이라 시장의 이목을 끌었다. 지난해 말 기준 국민연금과 KT AMC의 지분은 각각 98.98%, 1.02%다. KT AMC는 2013년 GS건설로부터 문정프라자를 약 2300억원의 수의계약 형태로 매입한 것으로 알려졌다. | 홍순빈 기자 2023.03.29 18:15
한화리츠, 일반청약 흥행 '저조'…회복 요원한 국내 리츠시장
올해 첫 상장 리츠(REITs·부동산투자신탁)로 주목받았던 한화리츠가 일반청약에서 저조한 경쟁률을 기록하며 흥행에 실패했다. 지난해 하반기 이후 악화된 리츠시장이 회복하지 못하면서 상장 절차에 돌입하는 다른 주자들도 긴장하는 모양새다. ━한화리츠, 흥행 '실패'…일반청약 경쟁률 '0.51 대 1'━15일 금융투자업계에 따르면 한화위탁관리부동산투자회사(이하 '한화리츠')는 지난 13~14일에 진행한 일반투자자 대상 청약에서 종합 경쟁률 0.51대 1을 기록한 것으로 집계됐다. 기관투자자 청약을 제외하고 남은 물량 696만주 가운데 353만6540주에 대해서만 청약이 이뤄졌다. 절반가량이 미달되며 약 177억원의 증거금이 모였다. 한화리츠는 올해 상장을 준비하는 리츠주(株) 가운데 첫 도전자였지만 결국 청약 미달로 실권주가 발생했다. 앞서 한화리츠는 매년 4월, 10월 말 연 2회 반기 배당과 함께 약 6.85%의 배당수익률을 내걸며 도전장을 내밀었다. 당초 시장에선 한화생명보험을 스폰서로 둬 안정성이 높다고 평가받기도 했다. 그러나 한화리츠는 수요예측에서부터 다소 불안한 모습을 보였다. 지난 6~7일 공모 주식 수 2320만주의 70%인 1624만주에 대해 진행한 기관투자자 대상 수요예측에서 경쟁률 7.24대 1을 기록했다. 사측은 투자참여 물량 중 의무보유확약(기관이 물량을 확보하기 위해 일정 기간 스스로 주식을 매각하지 않겠다는 확약)을 제시한 비율이 56%에 달했다고 설명했지만 경쟁률은 상대적으로 낮았던 셈이다. ━투심 회복 못한 리츠 시장…리츠株 중 공모가 이상은 단 '4개'━ 전문가들은 한화리츠가 흥행에 실패한 원인으로 최근 금융환경이 불안정하다는 점을 지목했다. 실제 이날 기준 국내 증시에 상장된 리츠 21개 종목 가운데 SK리츠, 코람코에너지리츠, 신한알파리츠, 이리츠코크렙를 제외한 모든 종목이 공모가를 하회 중이다. 이중에서도 신한알파리츠를 빼고는 통상 리츠 공모가인 5000원을 겨우 넘는다. 리츠 시장은 지난해 기준금리 인상, 레고랜드 사태 이후 투자심리를 온전히 회복하지 못했다. 배상영 대신증권 연구원은 "리츠 IPO(기업공개) 청약을 하는 투자자는 상장 초기 가격이 공모가보다 오를 것이란 기대감이 있어야 투자에 나선다"며 "그러나 최근 금리에 대한 전망이 수시로 바뀌며 시장 변동성이 큰 상황에서 불확실성이 투심에 반영됐다"고 말했다. 상장리츠 10개 종목으로 구성된 KRX 리츠 톱 10 지수는 이날 전일 대비 7.63포인트(0.91%) 오른 844.05에 마감했다. 1년 전 대비 27% 넘게 빠진 상태다. 미국 SVB 파산이 직격탄이었다는 설명도 나온다. 한화리츠 관계자는 "일반청약 첫날만 하더라도 경쟁률이 0.2대 1을 기록하며 분위기가 괜찮아서 무난히 좋은 경쟁률을 기록할 것이라고 예상했다"면서도 "SVB 파산 소식에 시장 분위기가 급격히 안 좋아지면서 미달한 결과가 나온 것으로 보인다"고 말했다. 다음 도전자인 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사(이하 '삼성FN리츠')도 비상이 걸렸다. 삼성FN리츠는 삼성생명·삼성화재·삼성SRA자산운용·삼성증권 등이 모인 삼성금융네트웍스가 참여한 삼성그룹의 첫 공모 상장 리츠다. 연내 하나글로벌리츠, 대신글로벌코어리츠, 신한글로벌액티브리츠 등 연내 상장하려는 주자들 역시 긴장하고 있다. 배 연구원은 "SVB 파산 영향으로 최근 금리 인상이 중단에 대한 전망 나오는 점은 장기적으로 이자 비용 관점에선 긍정적"이라면서도 "최근 CS(크레디트스위스) 이슈가 나오는 등 시장이 요동치고 있어 상황을 더 지켜봐야 할 것"이라고 분석했다. | 이사민 기자 2023.03.15 17:17
이리츠코크렙, 주가 하방경직성 높아…투자매력 충분-KB
KB증권이 이리츠코크렙에 대한 투자의견을 '매수'로 유지하고 목표주가를 7000원에서 6500원으로 하향 조정했다. 고금리 환경 지속으로 비우호적인 환경이 지속되나 주가의 하방경직성이 높은 리츠 중 하나라는 의견을 제시했다. 13일 장문준 KB증권 연구원은 "고금리 지속이라는 비우호적인 환경 속에 리테일 업종의 구조적 변화, 리테일 부동산에 대한 선호도 하락이라는 부담을 무시할 순 없을 것"이라면서도 "안정적 계약 구조하에 배당수익 가시성이 높고 서울/수도권 역세권에 위치한 실물 기초자산의 잠재적 활용도가 높다는 점에서 투자매력이 충분하다"고 말했다. 장 연구원은 "최대주주 지분 하락에 따라 향후 신규자산 편입 및 위탁관리리츠로의 전환이 예상되는 바 그간 약점으로 지적된 성장 계획 부재 역시 개선될 전망"이라고 했다. 이어 "내년 5월 다시 리파이낸싱이 필요한 상황이지만 현재 감소된 조달비용을 선제적으로 활용해 배당금의 변동성이 최소화 될 수 있을 것"이라며 "올해 DPS(주당배당금)는 410원으로 현재 주가 기준 2023년 예상배당수익률은 8%"라고 했다. 그러면서 "책임임차인인 이랜드리테일과 CPI(소비자물가지수) 상승률이 연동된 장기 임대료 계약을 맺고 있으며 5개 보유 기초자산의 경우 서울/수도권에 집중되어 토지의 활용 대안이 많기 때문에 자산가치 기반의 주가 하방경직성이 높은 리츠"라며 "올해 2월 말 기준 기준 최대주주지분은 45% 수준으로 하락해 향후 위탁관리리츠 전환을 통해 적극적 자산 편입이 가능해질 것"이라고 했다. 증권 > 애널보고서 | 홍순빈 기자 2023.03.13 07:51
금리인상에 추락했던 고배당 리츠株…슬금슬금 오르는 이유는?
경기침체 여파로 추락했던 리츠(REITS)가 꿈틀댄다. 금리인상 속도 조절론이 부각되면서 리츠에 대한 시장의 우려가 일부 해소된 때문이다. 부동산 경기가 여전히 냉랭하지만 적극적 주주환원에 나서는 모습을 보여주면 시장 관심이 더 쏠릴 것으로 증권가는 예상한다. 14일 롯데리츠는 전 거래일 보다 160원(4%) 오른 4165원에 장을 마감했다. 롯데리츠는 지난달부터 현재까지 약 16.02% 올랐다. 롯데리츠 뿐 아니라 SK리츠(16.76%), ESR켄달스퀘어리츠(13.04%), 코람코에너지리츠(12.64%), 신한서부티엔디리츠(9.97%) 등도 같은 기간 동안 상승했다. 리츠는 투자자들로부터 자금을 모아 부동산 관련 자산 및 지분에 투자한 뒤 수익을 배당으로 지급하는 간접투자 상품이다. 상장 리츠의 매력은 배당이다. 리츠들의 올해 연환산 배당률은 5~10% 사이다. 부동산투자회사법에 따르면 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 투자자들에게 배당해야 한다. 하지만 큰 폭의 금리인상이 단행되면서 리츠는 동반 하락했다. 배당 여력이 줄어들 수 있다는 우려와 함께 예·적금, 금 등 안전자산에 비해 투자 매력도가 상대적으로 떨어진 탓이다. 거기에 레고랜드발 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 위기가 터지며 낙폭이 커졌다. 그 여파로 지난 10월 52주 신저가를 찍는 리츠들이 속출했다. 하지만 인플레이션 피크아웃(고점 통과)에 따른 금리인상 속도 조절론이 나오며 상황이 달라졌다. 미국 11월 CPI(소비자물가지수)는 전년 동기 보다 7.1% 오른 것으로 집계됐다. 지난 10월에 이어 시장 예상치를 하회하는 결과가 나오자 시장에선 각 국의 중앙은행이 금리인상 속도 조절에 나설 것이란 의견에 무게가 실리고 있다. 이에 따라 그간 리츠에 대한 시장의 부정적 기류가 약해진 모습이다. 제롬 파월 미국 연방준비제도(연준) 의장은 지난달 30일 미국 워싱턴DC 브루킹스연구소 주최 대담에서 "인플레이션을 낮추기에 충분한 수준에 도달했다"며 "금리인상 속도 조절은 타당하다"고 밝혔다. ━리츠, 주가 올랐지만 여전히 공모가 아래…"주주가치 높여야"━다만 리츠 중 대다수가 여전히 공모가에 미치지 못하고 있다. 상장리츠 21개 가운데 이리츠코크렙, 신한알파리츠, SK리츠 등 3개를 제외한 나머지 18개 리츠는 현재 공모가를 하회하고 있다. 리츠의 공모가는 5000~6000원 수준이다. 투자금이 빠져나가자 자금 조달에 난항을 겪는 리츠들도 생겨났다. SK리츠는 이날까지 만기가 돌아오는 3340억원의 전자단기사채 만기 상환을 위해 지난 2일 1090억원 규모의 전환사채(CB)를 발행했다. 삼성에프앤리츠, 한화리츠 등이 내년 증시 상장을 노리고 있지만 여전히 리츠 시장은 쉽지 않은 상황이다. 금리인상이 내년 상반기 중으로 마무리된다고 하더라도 고금리 환경은 계속될 것으로 보여서다. 증권가에선 부동산 시장이 침체된 만큼 리츠들의 적극적인 주주환원과 자산 취득·매각 등이 활발히 이뤄져야 지금과 같이 리츠에 대한 투자자들의 관심이 계속될 것으로 보고 있다. 이경자 삼성증권 연구원은 "상장리츠의 주주가치는 결국 배당으로 평가되는데 불확실한 시기엔 자산가치의 상승보다 중단기적으로 확실하고 강력한 현금흐름이 주주가치로 귀결될 것"이라며 "자산 취득 방식도 기존 단순매입에서 벗어나 주주가치를 보호하는 방향으로 다변화돼야 한다"고 말했다. | 홍순빈 기자 2022.12.14 16:35
춘천 레고랜드에 무슨 일...잘 나가던 리츠株 '무더기 신저가'
고배당 매력에 '인플레 피난처'로 주목받으며 연초 주가가 오르던 리츠(REITs·부동산투자회사)가 하반기 들어 52주 신저가를 찍고 있다. 시중금리의 가파른 상승과 강원도 레고랜드 자산유동화기업어음 미상환 사태로 투심이 급속 냉각됐다. 18일 코스피 시장에서 롯데리츠는 전일대비 105원(2.50%) 내린 4095원에 거래를 마감했다. 장중 4045원 52주 신저가를 경신했다. 롯데리츠의 올해 예상 배당수익률은 현 주가 기준 8%에 달하지만 연일 신저가 행진이 이어지고 있다. 이밖에 신한알파리츠, 이지스밸류리츠, 제이알글로벌리츠, 이지스레지던스리츠, NH프라임리츠, 미래에셋맵스리츠, NH올원리츠, 이리츠코크렙, 디앤디플랫폼리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 맵스리얼티1 모두 장중 52주 신저가를 경신했다. 이날 코스피 시장에서 52주 신저가를 기록한 15개 종목에 그쳤는데 이 가운데 12개가 리츠였다. 리츠란 투자금을 모아 오피스빌딩, 물류센터, 호텔, 주유소 등 다양한 부동산과 부동산 관련 자산 및 지분에 투자해 발생한 임대수익과 매각 차익을 투자자에게 배당하는 투자신탁을 말한다. 상장 리츠는 주식시장에 상장돼 주식처럼 거래되며 매년 일정 배당금을 지급한다. 지난 9월29일 강원도 산하 강원도중도개발공사(GJC)가 레고랜드를 짓는 과정에서 발행한 ABCP(자산유동화기업어음) 상환에 실패하는 일이 발생하면서 증시에서 리츠 투심이 냉각됐다. 이 채권은 강원도가 지급보증했지만 이달 4일 최종 부도 처리됐다. 강원도 측이 보증 의무를 이행하는 대신 GJC의 법원 회생 절차를 추진하기로 해서다. 이경자 삼성증권 연구원은 "레고랜드 ABCP 상환 실패는 부동산프로젝트파이낸스(PF) 시장 리스크를 확대시키며 채권과 부동산 대출 시장에 부정적 영향을 미치고 있다"며 "이는 실물 부동산을 담고 있는 상장 리츠에도 영향을 미쳤는데, 레고랜드 사태로 부동산 거래에 필요한 대출 시장이 위축되고 차입금리가 급등해서다"고 분석했다. 이어 "상장 리츠는 개발형 자산을 담고 있지 않아 PF와 직접적 연관은 없을지라도 투자심리 회복을 위해서는 레고랜드 사태의 원만한 해결과 부동산 금융시장 안정이 전제돼야 한다"고 진단했다. 연초 증시 하락기에 리츠는 연 5%에 달하는 고배당 매력이 부각되며 주가 강세를 보였다. 특히 물가 상승기에 임대료 인상을 통한 인플레 위험 방지 기능이 부각되면서 연초대비 10~15% 상승하며 인기를 끌었다. 하지만 하반기 들이 미국의 자이언트스텝(0.75%) 금리인상이 거듭되며 시중금리가 껑충 뛰자 정기예금·우량채 대비 투자매력이 하락하며 주가 하락이 시작됐다. 결정적으로 9월말 레고랜드 ABCP 상환 실패로 10월 들어 상장 리츠의 주가 낙폭이 크게 확대돼 52주 신저가 행진이 이어지는 중이다. 가격 하락으로 다수 상장리츠의 배당수익률은 8~9%대까지 치솟았다. 높아진 배당수익률에도 부동산 시장 침체라는 리스크 요인이 리츠의 주가를 억누르고 있다. 리츠의 예상 배당수익률은 높아졌지만 시중 저축은행에 이미 5% 넘는 정기예금 상품이 등장하고, 우량 금융기관의 신종자본증권 금리가 6%에 육박하면서 위험 대비 투자매력이 높지 않다는 평이다. 이경자 연구원은 "PF시장 침체가 가속화되고 있지만 최근 주가 하락으로 상장 리츠들은 부동산 가격 하락 우려를 대부분 반영한 상태"라며 "현재 저평가 수준이 극심한 리츠는 신한알파리츠, 이리츠코크렙, 코람코에너지리츠, 이지스밸류리츠 등"이라고 설명했다. 증권 > 종목 | 오정은 기자 2022.10.19 05:12
약세장 피난처의 굴욕..리츠株, 금리 뛰자 '줄줄이 신저가'
약세장 속 피난처로 꼽히던 상장 리츠(REITs·부동산투자회사)가 개인 투자자들에게 실망감을 안겨주고 있다. 금리인상 여파를 피해가지 못하면서 줄줄이 52주 최저가를 기록하고 있어서다. 경기 침체로 상업용 부동산 가격이 하락하면서 자산 매각 시 손실에 대한 우려도 투자심리를 악화시키고 있다. ━금리인상 탓...리츠주, 52주 신저가 속출━15일 한국거래소에 따르면 주식시장에 상장된 20개 종목 중 18종목이 올 6~7월 52주 신저가를 기록했다. 이 중 코람코에너지리츠, 이리츠코크렙, 롯데리츠, 디앤디플랫폼리츠, NH프라임리츠, NH올원리츠는 15일 신저가를 찍었다. 또 한국거래소에 따르면 KRX 리츠 TOP 10 지수는 지난 6월부터 15일까지 18.6% 떨어졌다. 같은 기간 코스피 지수의 하락폭(-12.4%)보다 더 컸다. 이는 올 상반기와 비교했을 때 180도 달라진 모습이다. 올 들어 리츠는 전 세계적으로 인플레이션이 확대하자 주목을 받았다. 리츠는 일반 펀드와 달리 변동성이 적은 부동산에 투자하고 꾸준한 배당 수익이 나오기 때문에 인플레이션을 피하기 좋은 투자처로 꼽힌다. 하지만 예상보다 더 가파르게 진행된 금리인상에 맥을 못추게 됐다. 리츠는 투자자의 자금과 은행 대출 등으로 부동산에 투자해 임대 수익과 시세 차익을 배당하는 상품이다. 금리 인상기에는 부동산 매입 등을 위해 받은 대출의 금리가 오르면서 수익이 하락하고 리츠의 배당금이 줄어들 가능성이 커진다. 이에 리츠 평균 수익률도 상반기 8%대에서 6%대로 떨어진 상황이다. 이마저도 추가적으로 더 조정될 수 있다는 전망도 나온다. 아울러 향후 부동산 가격이 조정을 받게 될 경우 리츠주들이 편입한 기초자산 가치 하락도 불가피하다. 이경자 삼성증권 연구원은 "조달금리가 100bp(1bp=0.01%포인트)오르면 리츠의 배당 수익률은 0.8~1.5%포인트 하락한다"며 "최근 금리상승 속도가 빠르고 그 폭이 예상을 상회하기 시작하면서 리츠의 배당여력 축소를 우려하기 시작한 것으로 보인다"고 말했다. 이자 부담이 늘어나자 리츠들은 유상증자를 통해 자금 조달에 나서고 있다. 삼성증권에 따르면 올해 리츠·인프라펀드 업계 유상증자 규모는 2조원대에 이를 것으로 예상된다. ━주가 저점? 장기투자로 기회일까━전문가들은 리츠의 주가하락을 금리 급등에 따른 일시적 현상으로 보고 향후 제도개선을 통해 노후 대비 자산으로 리츠를 주목해야 한다고 강조한다. 현재 리츠협회는 향후 연금저축펀드의 상장리츠 투자 허용을 비롯해 배당주기를 월배당으로 단기화하는 제도 등을 추진하겠다는 방침이다. 조준현 한국리츠협회 회원·정책본부 본부장은 "현재 연금저축과 유사한 제도인 퇴직연금은 상장리츠 투자가 허용돼있다"라면서 "금융위원회의 유권해석을 명확하해 연금저축계좌를 통해 상장리츠에 투자할 수 있도록 허용할 예정"이라고 말했다. 그는 이어 "인컴형(현금흐름형) 투자자들의 증가로 인해 배당주기 단축 요구가 확대되고 있지만 리츠는 중간배당 주기 단축이 불가능하다"면서 "이익의 중간배당을 잇회 결의로 정할 수 있도록 예외를 허용하는 제도개선을 통해 월배당을 추진하려고 한다"고 덧붙였다. 수급적으로도 올 하반기부터 주가가 반등할 수 있다는 분석도 있다. 지난 12일 퇴직연금의 사전지정운용제도(디폴트옵션)가 시행되면서 상장 리츠를 편입하는 상품이 대거 출시될 것으로 전망되기 때문이다. 다만 리츠가 투자한 부동산 종류를 살펴야 한다는 설명이다. 이경자 연구원은 "연말로 갈수록 금리안정 가능성이 높고 임대료 인상 역시 점진적으로 이뤄지고 있다는 점에서 고배당을 유지할 수 있는 K-리츠의 펀더멘털은 양호하다"며 "금리 인상분의 임대료 전가력이 강한 오피스 리츠나 자금조달에 전문성을 지닌 기업스폰서형 리츠를 중심으로 투자종목을 선별할 것을 권유한다"고 말했다. 배상영 대신증권 연구원은 "상대적으로 마스터리스 구조의 장기 임차 계약 비중이 높은 국내 리츠의 경우 경기 영향이 적은 방어적인 성격을 띠고 있다"며 "금리 정점 확인 후 진입을 추천하며 장기적인 관점에서 저평가 구간이라 판단한다"고 말했다. 사회 > 전국 | 구경민 기자 2022.07.16 06:14
하락장 꽃피는 리츠…한국거래소, 'K-리츠 지수' 만든다
하락장 속에서 높은 수익률을 기록한 부동산투자회사(리츠) 종목들을 묶은 'K-리츠 지수'가 출시된다. 이번 지수 출시로 리츠 투자시장이 확대될 것이란 전망이 나온다. 18일 한국거래소는 유가증권시장에 상장된 리츠 종목으로 구성된 지수 2종을 오는 23일 발표한다고 밝혔다. 리츠 지수 2종은 'KRX 리츠 TOP 10 지수'와 'KRX 리츠 TOP 10 레버리지 지수'다. KRX 리츠 TOP 10 지수는 유가증권시장에 상장된 리츠 중 시가총액 상위 10개 종목을 유동시가총액으로 가중해 산출한 지수다. KRX 리츠 TOP 10 레버리지 지수는 KRX 리츠 TOP 10 지수 수익률의 2배를 추종한다. KRX 리츠 TOP 10 지수의 구성 종목은 ESR켄달스퀘어리츠, 제이알글로벌리츠, 롯데리츠, 코람코에너지리츠, SK리츠, 신한알파리츠, 디앤디플랫폼리츠, NH올원리츠, 이리츠코크렙, 신한서부티엔디리츠 등이다. 리츠는 낮은 가격 변동성과 높은 배당수익률이 장점인데 최근 하락장에서 높은 수익률을 거두며 투자자들의 관심을 끌었다. 거래소는 리츠에 대한 투자수요, 상장된 리츠 시장이 확대되고 있는 점 등을 고려해 2개월 전부터 리츠 지수 개발에 착수했다고 설명했다. 거래소 관계자는 "리츠 투자수요, 지수를 추종하는 ETF(상장지수펀드)·ETN(상장지수증권) 상품화 가능성 등을 고려해 지수 개발을 시작했다"며 "이번주 내 지수 산출 IT시스템 구축이 완료될 예정"이라고 밝혔다. 거래소에 따르면 지난해부터 올해 4월까지 코스피200지수와 코스피지수가 각각 11.2%, 8.5% 하락한 반면 KRX 리츠 TOP 10 지수는 24.9%의 수익률을 기록했다. KRX 리츠 TOP 10 레버리지 지수의 경우 레버리지 효과로 지수 상승 시 높은 수익을 보지만 반대로 지수가 하락할 때 손실도 커져 해당 지수를 추종하는 상품 투자 시 투자자들의 주의가 요구된다. ━K-리츠 담은 ETF·ETN 상품 출시 기대…"리츠 시장 확대될 것"━현재 금융정보서비스 기업인 에프앤가이드(FnGuide)가 국내 상장 리츠, 고배당 종목들을 선정해 구성한 'FnGuide 부동산인프라고배당 지수'는 존재하지만 거래소가 직접 리츠를 묶어 지수로 만드는 건 이번이 처음이다. 국내 증권시장에선 FnGuide 부동산인프라고배당 지수를 추종하는 ETF, 미국의 주요 리츠 지수를 추종하는 ETF 상품이 상장돼 있다. FnGuide 부동산인프라고배당 지수를 추종하는 TIGER 리츠부동산인프라, 미국 다우존스 부동산 지수를 추종하는 KINDEX 미국다우존스리츠(합성 H) 등이다. 한화자산운용에서도 FnGuide 부동산인프라고배당 지수를 추종하는 'Fn K리츠 ETF'의 상장을 준비하고 있다. 증권업계에선 거래소의 K-리츠 지수 발표로 투자상품이 다양해지고 리츠 투자시장이 더 활발해질 것이라고 기대한다. 리츠업계 관계자는 "리츠 지수가 만들어지면 리츠 시장의 전반적인 일일, 월별 동향을 파악하기 용이해진다"며 "리츠 지수를 활용해 다양한 리츠 ETF, ETN 상품들이 개발되면 대규모 자금을 운용하는 운용사, 기관들이 손쉽게 포트폴리오를 짤 수 있고 투자시장도 더욱 확대될 것"이라고 했다. | 홍순빈 기자 2022.05.18 15:01
리오프닝 본격화, 리테일·호텔리츠 주목-삼성증권
삼성증권은 리오프닝(경제활동 재개)이 본격화하면서 그 동안 소외됐던 리테일·호텔리츠가 주목받을 것으로 9일 분석했다. 이경자 삼성증권 연구원은 "본격적인 일상 회복으로 지난 2년간 공실이 증가했던 서울 내 주요 권역의 상가 공실이 하락하는 등 리오프닝과 함께 상업용 부동산에 활기를 띠고 있다"며 "그 동안 구조조정이 극심했던 리테일과 호텔의 영업 실적 회복이 예상된다"고 설명했다. 이 연구원은 "글로벌 리츠 중 연초 이후 성과가 높은 분야는 호텔, 리테일 등 대표적으로 팬데믹에 타격을 받았던 산업 부문이었다"며 "호텔은 수요 회복 시 객실요금 인상이 용이하다는 점에서 임대주택과 함께 인플레이션 헤지(hedge)에 유리한 자산군으로 꼽힌다"고 분석했다. 그는 "리테일의 영업 실적 회복 시 장기적으로 배당 안정성이 높아지고 임차인의 신뢰도 상승으로 리츠의 신용평가 등급에 긍정적 영향을 미칠 것"이라며 "차입금 만기는 내년 말부터 시작된다는 점에서 금리 인상기 비용 변동성 역시 크지 않을 것"이라고 전망했다. 이어 "국내 상장리츠의 랠리가 이어지고 있는 가운데 리테일 리츠와 호텔리츠는 저평가 상태"라며 "2022년 예상 배당수익률은 이리츠코크렙 6.5%, 신한서부티엔디리츠 5.6% 등 업종 평균 대비 높은 배당수익률을 나타내고 있다"고 설명했다. 증권 > 애널보고서 | 김사무엘 기자 2022.05.09 08:19
부동산 고점? 리츠는 여전히 '저평가'…인플레 국면 '오히려 좋아'
[조물주 위에 건물주, 그 위에 리츠주]④ 배상영 대신증권 장기전략리서치부 글로벌부동산팀 책임연구원 인터뷰 "최근 리츠(REITs)주 주가가 많이 오르면서 단기적으로 부담스러운 것은 사실입니다. 하지만 실직 자산 가치 대비 여전히 주가가 낮은 리츠주들이 있고 상승 여력이 있는 만큼 장기적 관점에서 접근은 유효합니다." 배상영 대신증권 장기전략리서치부 글로벌부동산팀 책임연구원은 20일 머니투데이와 인터뷰에서 이같이 말했다. 최근 글로벌 증시 조정으로 리츠에 대한 관심이 커지고 있다. 주식 시장 흐름이 성장주나 가치주에서 인컴형 자산으로 옮겨가고 있기 때문이다. 리츠는 여러 투자자에게 자금을 모아 부동산 실물 자산에 투자한 뒤 임대료 등 개별 이익을 배당으로 나눠주는 간접투자상품으로 증시 불황기 피난처로 꼽힌다. 배 연구원은 "지난해부터 장이 주춤한 상황에 금리 인상, 인플레이션이 예고되면서 부동산 투자에 관심이 커지고 있다"며 "매크로 환경이 리츠에 나쁘지 않은 상황인데다 서울의 경우 오피스, 물류 시장이 전반적으로 다 좋아서 리츠 수요를 높였다"고 설명했다. 국내 상장 리츠는 제도가 도입된 2000년 이후 상당 기간 존재감이 미미했다. 하지만 2018년 이리츠코크렙과 신한알파리츠의 등장으로 눈길을 끌기 시작했다. 2019년부터 롯데리츠 등 대기업을 스폰서로 삼은 상품이 등장하면서 일반 투자자들 사이에서 인지도가 높아졌다. 리츠는 일반적인 성장주보다 기대 수익률이 높지 않지만 꾸준히 우상향한다는 특징이 있다. 실제 2000년부터 2021년까지 미국 S&P500 수익률과 미국 리츠 수익률을 비교했을 때 리츠 수익률이 소폭 앞선 것으로 분석됐다. 이 기간 부동산에서 비롯된 글로벌 금융위기와 코로나19 타격이 있었음에도 누적 성과가 견조했다는 설명이다. 일각에서는 부동산 가격 급등에 리츠도 이미 고점이 아니냐는 지적이 나온다. 배 연구원은 "부동산 시장이 과열됐다는 지적은 타당하나 자산을 편입한 지 시간이 좀 지난 리츠는 최근 들어 자산 재평가를 해보면 가격이 올라 있는 경우가 많다"며 "금리 상승 구간에 캡레이트(자본환원율)가 더 낮아지기는 어렵지만 그로스가 올라간다"고 말했다. 리츠에 처음 투자하는 개인 투자자라면 펀드나 ETF(상장지수펀드)를 통해 리츠에 투자하는 것이 유효하다고 배 연구원은 진단했다. ETF와 펀드의 경우 분산투자 효과가 있는데다 해외 리츠를 담은 다양한 상품에 투자할 수 있어서다. 그는 "개별 종목을 최소 단위로 사려고 해도 금액이 많이 들기 때문에 펀드나 ETF로 접근하면 좋다"며 "가령 해외 상장 ETF 중에는 주거 특화 ETF나 데이터센터·인프라 등 성장성 있는 리츠가 담겨 있는 ETF가 있어 섹터 플레이가 가능하다"고 말했다. 최근 세계적으로 리오프닝(경제활동 재개)이 일어나는 만큼 리츠 투자에서도 관련 섹터를 주목하라는 조언이다. 배 연구원은 "미국은 물류나 주거 시장이 워낙 강세여서 금리가 오르더라도 추가 상승 여력이 충분하고 리오프닝 측면에서 일본 호텔 리츠도 좋다"며 "국내의 경우 전반적으로 자산을 추가 편입해 성장할 수 있는 리츠를 체크하거나 장기적 접근에서 대형 종목 위주로 살펴볼만 하다"고 조언했다. 배 연구원은 국내 상장리츠들이 성장하고 있어 투자 수요도 높아질 것이라고 전망했다. 그는 현재 8조원 수준인 국내 상장리츠 시가총액이 올해 연말쯤 10조원을 넘어설 것으로 내다봤다. 미국, 일본, 싱가포르 등에 비하면 국내 상장리츠는 이제 성장을 시작하는 단계이기 때문이다. 한국리츠협회에 따르면 지난해 기준 미국 상장리츠 시가총액은 약 2063조원, 일본과 싱가포르 상장리츠 시가총액은 각각 175조원과 100조원에 이른다. 그는 "리츠 신규 상장을 계획하는 곳들이 많고 기업들이 새로운 사업을 위해 부동산 자산을 유동화하려는 수요도 강해 리츠시장이 많이 커질 것으로 보인다"며 "수요 측면에서도 퇴직연금에서 리츠를 매수하는 길이 열리는 등 제도가 개선되고 있고 정기적인 인컴이 들어오기 때문에 투자자들의 수요도 많아졌다"고 말했다. 증권 > 펀드-일반 | 김지성 기자, 김근희 기자 2022.04.21 05:14
"빌딩 투자로 연 6.2% 수익…금융주보다 속 편한 주식"
[종목대해부]하나금융투자빌딩에 투자한 코람코더원리츠…여의도 IFC 등 가치상승시 밸류에이션 메리트 증가 매일같이 수조원의 자금이 오가는 증시는 정보의 바다이기도 합니다. 정확한 정보보다는 거품을 잡아 손실을 보는 경우가 많습니다. 머니투데이가 상장기업뿐 아니라 기업공개를 앞둔 기업들을 돋보기처럼 분석해 '착시투자'를 줄여보겠습니다. 러시아-우크라이나 지정학적 리스크, 미국의 통화 긴축 우려, 인플레이션 공포, 중국발(發) 코로나19(COVID-19) 재확산…올해 초 국내외 증시를 뒤흔든 이슈들이다. 주식투자에 뛰어든 투자자들은 현재 마이너스 수익률이 찍힌 계좌를 보며 발을 구르고 있다. 지난 18일 기준 코스피지수는 연초(1월3일)보다 9.42% 하락했다. 투자자들은 안정적으로 배당수익을 얻을 수 있는 대피처를 찾고 있다. 원자재 가격 상승으로 인플레이션 헤지 수요도 늘어난 가운데 오피스, 물류센터 등의 기초자산에 투자하는 '리츠'(REITs)'가 대표적인 수익률 방어 대안으로 꼽히고 있다. 그중에서도 이달 28일 코스피(KOSPI) 상장을 준비하고 있는 '코람코더원리츠'가 주목을 받고 있다. 코람코더원리츠는 여의도 금융특화지구 랜드마크인 '하나금융투자빌딩'을 기초 자산으로 담고 있는 오피스형 리츠다. 최근 진행한 기관·일반 청약에서도 흥행에 성공했는데 변동성을 피하고 안정적인 투자처를 원하는 투자자라면 코람코더원리츠를 눈여겨 볼 필요가 있다. ━국내 최초 리츠 도입한 코람코자산신탁…전국 최대 민간 리츠 운용사━리츠는 부동산에 전문적으로 투자하는 뮤추얼펀드다. 투자자들의 자금으로 오피스, 물류센터, 주유소 등의 부동산 기초자산에 투자한 뒤 임대수익과 시세차익을 투자자에게 배당으로 지급하는 구조다. 국내에 리츠가 도입된 건 2001년이다. 2000년대 초 외환위기 후 기업들이 보유한 부동산을 매각하는 과정에서 적합한 매수자를 찾지 못했는데 이를 금융기관과 연결해주면서 성장한 사업이 바로 리츠다. 2001년 61조원이었던 리츠 규모가 현재 75조원까지 성장했다. 코람코자산신탁은 국내 최초를 리츠를 도입해 업계에선 '선두주자'로 불린다. 2001년부터 꾸준히 성장한 코람코자산신탁은 현재 여의도 하나금융투자빌딩을 보함해 삼성물산 서초사옥, 판교 H스퀘어, 사학연금 서울회관 등 39개의 민간 리츠를 운용하고 있다. 지난해 12월 기준 국내 전체 민간 리츠 운용 규모(51조9000억원) 중 약 4분의 1(27.55%)을 코람코자산신탁이 차지하고 있다. 코람코자산신탁은 2018년 리테일 스폰서 리츠인 이리츠코크렙, 2020년 주유소 기반 복합 산업형 리츠인 코람코에너지리츠를 차례로 상장시켰다. 이들의 배당 수익률은 공모가 기준으로 각각 7.2%, 9.7%다. ━'여의도 코어자산' 하나금융투자빌딩 담은 코람코더원리츠━ 상장을 앞둔 코람코더원리츠는 코람코자산신탁의 3번째 주자다. 코람코더원리츠는 2015년 9월15일에 설립돼 오피스형 기초 자산에 투자하고 있다. 지난 연말 기준으로 감정가 5496억원의 여의도 하나금융투자빌딩에 최초 투자했다. 하나금융투자빌딩은 서울 지하철 5호선과 9호선 환승역인 여의도역에 인접한 연면적 6만9800㎡(약 2만1100평) 규모의 오피스 빌딩이다. 이 지역은 향후 여의도 디지털금융특구 조성계획에 따라 추가 인프라 확장과 광역교통망 확보가 예상, 부동산 자산측면에서 가치상승이 예상되는 곳이다. 주요 임차인으로는 하나금융그룹, 한국3M, 인텔코리아 등이 있다. 그중 하나금융투자가 총임대면적비중 대비 임대면적이 56.6%로 가장 비중이 크며 그 다음으로 한국3M 20.4%, 인텔코리아 16.5% 등이다. 임차인들은 준공 이후부터 지속적으로 임차 계약을 유지하고 있다. 보통 오피스 임차 계약기간은 3~5년 정도로 10년 장기계약을 진행하는 마트나 물류센터에 비해 짧다. 그래서 재계약 당시 물가 혹은 임대시장의 임대료율에 맞춰서 평당임대료 등이 결정된다. 하나금융투자는 준공 이후부터 하나금융투자빌딩과 재계약을 이어갔다. 하나금융투자는 2020년 12월16일 재계약을 진행했고 계약종료 시점은 2025년 12월15일이다. 한국3M은 2018년 5월1일, 인텔코리아는 2019년 1월1일부터 계약을 진행했다. CBRE 코리아 자료에 따르면 지난해 4분기 기준 여의도권역 오피스 공실률은 10.1%이다. 해당 지역에 위치한 유수홀딩스 빌딩이 재개발을 시작하면서 전 분기 대비 2.5%포인트 하락한 수치를 나타냈다. 하지만 전체 서울 지역 오피스 공실률(7.1%)에 비해선 아직도 높은 수치다. 하나금융투자의 공실률은 지난 1월19일 기준으로 서울 주요 권역 공실률 대비 1% 정도를 유지하고 있다. 여타의 여의도 권역의 오피스 빌딩보다 안정적인 임대수익과 시세차익으로 인한 이득을 볼 수 있다는 평가가 나오는 배경이다. 아울러 현재 하나금융투자빌딩은 법정용적률 800% 대비 건축용적률이 580%로 낮은 수준이다. 수직·수평 증축, 별관 건축 등 추가개발 가능성이 남아 있다. 여의도 인접 빌딩의 평균 실질 전용면적당 임대비용(NOC) 대비 약 10% 낮은 가격으로 임대를 유지하고 있어 추가 매출 증가도 가능하다. ━4조원 넘는 IFC…여의도 권역 호재에 하나금투빌딩 몸값도 'UP'━하나금융투자빌딩은 그 자체만으로도 매력적인 수입원이나 향후 여의도 권역 건물들의 가치가 올라가면 더 몸값이 커질 수 있다. 현재 인수 경쟁이 벌어지고 있는 여의도 국제금융센터(IFC)의 자산가치가 높게 평가를 받으면 하나금융투자빌딩도 함께 수혜를 받을 가능성이 높다. 투자은행(IB) 업계 등에 따르면 IFC 매각 주관사인 이스트딜시큐어드는 최근 이지스자산운용-신세계프라퍼티 컨소시엄과 미래에셋자산운용을 IFC 인수를 위한 최종 숏리스트(적격 후보)로 선정했다. 인수경쟁이 거세지면서 당초 예상했던 매각 가격인 4조원을 뛰어넘은 4조3000억~4조4000억원 선까지 평가를 받고 있는 것으로 알려졌다. 여의도역 근처 오피스 빌딩의 재개발도 또 다른 호재다. 사학연금공단 서울회관은 2018년 코람코자산신탁과 재건축 사업을 위한 사업협약을 맺고 공사가 진행 중이다. 현재 철거 및 기초공사 등 약 15% 정도의 공사진행률을 보이고 있으며 2023년 말 완공 예정이다. 사학연금공단 서울회관은 지하 5층~지상 42층의 상업, 오피스 복합빌딩으로 거듭날 것으로 예상된다. 전문가들은 자산가치 평가, 리모델링 등으로 여의도 권역의 부동산 가치가 올라가는 만큼 하나금융투자빌딩의 자산 가치도 함께 상승할 것이라고 분석한다. 최황수 건국대 부동산학과 교수는 "자산관리 시장에서 대형 오피스, 쇼핑몰 등 프라임급 건물에 대해선 다른 건물들에 비해 가격이 차별화돼 나타나는 경향이 있다"며 "입지가 좋은 곳의 오피스 빌딩이 리모델링이 된다면 근처 건물의 자산가치가 상승한다"고 했다. ━연 배당 6.2%…금융株보다 매력적인 이유는?━일반 투자자들에게 대표적으로 고배당, 안정적 투자처로 알려진 곳은 은행, 보험 등 금융주다. 금리 인상에 따른 수혜, 높은 배당성향으로 인플레이션 헷지, 경기방어가 가능하다는 특징을 갖고 있기 때문이다. 하지만 경기 순환적인 특징(시클리컬)을 갖고 있어 주가가 쉽게 요동치는 편이다. 하지만 이번에 상장되는 코람코더원리츠는 오피스 빌딩을 기초자산으로 갖고 있기 때문에 금융주보다 안정적이라는 게 증권가의 중론이다. 오피스 단기계약으로 임대료가 올라가는 구간에선 더 큰 이익을 기대할 수 있다. 또한 기존 이리츠코크렙, 코람코에너지리츠를 운용한 경험이 시장 투자자들에게 신뢰를 주는 요인으로 작용한다. 높은 배당도 매력적이다. 코람코더원리츠는 공모가 5000원 기준 연 환산 6.2%의 배당수익률을 제시했다. 현재 한국 증시에 상장된 리츠주(株)의 평균 배당률인 4.9%보다 약 1.3%포인트 높은 수익률이다. 아울러 연 4회 분기배당정책을 세워 주주가치 환원에 앞장설 계획이다. 배상영 대신증권 연구원은 "리츠가 단기적인 급상승은 기대하기 어렵겠지만 장기적인 우상향은 확실하다"며 "높은 안정성도 보장되기 때문에 상장된 주식 중 가장 속 편한 주식이라고 평가할 수 있다"고 했다. 이어 "리츠시장에 오래전부터 진출했기에 코람코자산신탁의 펀드레이징, 자산 운영 성적 등은 이미 검증됐다"며 "하나금융투자빌딩 뿐 아니라 향후 추가적인 자산 편입을 통해 덩치가 커질 것으로 예상된다는 게 코람코더원리츠의 장점"이라고 했다. 지난달 21~22일 동안 진행한 기업공개(IPO) 기관 수요예측에서 역대 상장 리츠 중 2번째로 높은 경쟁률인 794대1을 기록하며 깜짝 흥행을 이끌었다. 지난 2~3일 진행한 일반 청약에서도 451대1의 경쟁률을 보이며 증거금 약 6조6000억원이 몰렸다. 안정적인 투자처를 찾는 투자자들에게 높은 배당률이 매력을 작용한 것으로 보인다. 윤장호 코람코자산신탁 본부장은 "이리츠코크렙과 코람코에너지리츠 등 상장 리츠 시장에서 보여준 코람코자산신탁의 경쟁력을 기반으로 인플레이션 시대의 헷지 수단을 찾는 투자심리와 안전자산 선호 현상이 맞물려 높은 경쟁률을 만들어냈다"며 "하나금융투자빌딩을 담고 있는 코람코더원리츠는 안정성을 최우선으로 하는 투자자들에게 가장 효과적인 투자처"라고 했다. 코람코더원리츠는 안정성 뿐만 아니라 향후 성장성도 잡겠다는 목표를 갖고 있다. 상업용부동산 시장이 성장하고 투자금이 모이면서 또다른 코어 자산을 리츠에 담는 가능성이 있다는 것이다. 코람코자산신탁 측은 "현재 하나금융투자빌딩 자산 1개만 리츠에 담고 있으나 향후 몸집을 키워나가며 코람코자산신탁이 기존에 보유하고 있는 다른 오피스형 자산 혹은 시장에 매물로 나온 대형 오피스 자산들을 새롭게 담을 것"이라며 "매출이 늘어나면 주가도 상승하고 배당성향도 함께 올라가 투자자들에게 높은 보상이 돌아갈 것으로 기대된다"고 했다. 증권 > 종목 | 홍순빈 기자 2022.03.21 05:05
코람코더원리츠, 증권신고서 효력발생… 3월 코스피 상장
코람코자산신탁은 '코람코더원리츠'의 증권신고서 효력이 지난 4일 발생됐다고 7일 밝혔다. 이에따라 코람코더원리츠는 오는 3월 코스피 시장에 상장한다. 코람코더원리츠는 여의도 금융특화지구 랜드마크 빌딩인 '하나금융투자빌딩'을 기초 자산으로 담고 있다. 코람코자산신탁 최초의 영속형 오피스 리츠다. 코람코자산신탁은 2018년 이랜드리테일의 매출액 상위 10위권 내 5개 아울렛을 자산으로 운용하는 '이리츠코크렙'과 2020년 전국 187개 현대오일뱅크 주유소를 기반으로 한 토지플랫폼 '코람코에너지리츠' 등을 상장시켰다. 코람코더원리츠가 상장되면 코람코자산신탁은 국내 리츠운용사 중 유일하게 상장리츠를 3개 이상 운용하게 된다. 코람코더원리츠은 첫번째 투자처를 하나금융투자빌딩으로 정했다. 이 빌딩은 지하철 5호선과 9호선 환승역 여의도역과 인접한 지하 5층~지상 23층, 연면적 6만9800㎡ (약 2만1100평) 규모의 프라임급 오피스빌딩이다. 준공 이후 줄곧 하나금융투자 및 관계사, 한국3M, 인텔코리아 등 글로벌 기업들이 임차 중이며공실률이 1% 미만이다. 또 하나금융투자빌딩의 건축용적률은 580%로 법정용적률 800% 대비 낮은 용적률을 보인다. 코람코자산신탁은 하나금융투자빌딩의 안정적 운용을 기반으로 국내 프라임급 오피스 자산을 추가 편입해 수익성을 지속적으로 높인다는 계획이다. 현재 코람코자산산탁이 운용하는 리츠AUM(운용자산)의 절반을 상회하는 약 9조원이 오피스빌딩 자산으로 이들 자산들이 코람코더원리츠의 잠재적인 편입대상 자산이 된다. 윤장호 코람코자산신탁 본부장은 "코람코더원리츠는 20년간 코람코가 쌓아놓은 오피스 운용전략을 총 집결시킨 상징적인 리츠가 될 것"이라며 "향후 국내 주요권역의 코어 오피스빌딩을 지속적으로 추가 편입해 규모의 경제를 달성해 코람코자산신탁은 물론 국내를 대표하는 영속형 정통 오피스 상장리츠로 키울 것"이라고 말했다. 코람코더원리츠는 증권신고서 효력발생에 따라 오는 21~22일 기관 수요예측을 진행한다. 3월 2일~3일 일반청약과 3월 7일 납입을 거쳐 3월 중에 한국거래소 유가증권시장에 상장 신청 후 상장할 예정이다. 대표주관사는 삼성증권과 하나금융투자증권이 맡았다. 증권 > 펀드-일반 | 구경민 기자 2022.02.07 16:03
상장리츠 이리츠코크렙, 이랜드리테일 지분 50% 이하 블록딜
최대주주 지분율 낮춰 위탁관리리츠 전환..투자대상 확대, 추가 배당 기대 2018년 6월 코스피에 상장된 리츠(부동산 간접투자) 이리츠코르렙이 위탁관리리츠로 전환하기 위해 대주주인 이랜드리테일 지분율을 50% 이하로 낮추는 블록딜에 착수했다. 29일 관련 업계에 따르면 이날 진행된 이리츠코크렙 2차 블록딜을 통해 대주주인 이랜드리테일 지분율이 50% 초반대로 낮춰졌고, 향후 추가 매각을 통해 지분율을 50% 이하로 낮출 예정이다. 코람코자산신탁은 이리츠코크렙 경쟁력 강화를 위해 지난 7월부터 위탁관리리츠 전환에 착수하고 블록딜을 통해 최대주주 지분율을 낮춰왔다. 이에 따라 상장 이후 75%였던 이랜드리테일 지분율은 지속 하락했다. 부동산투자회사법상 위탁관리리츠는 대주주 지분율이 50%를 넘을 수 없기 때문에 최근 지속적인 블록딜을 통해 최대주주 지분율을 낮추고 있다는 설명이다. 코람코는 이랜드리테일 지분율이 50% 이하로 낮아지면 위탁관리리츠 변경 인가를 받아 수익성 높은 일반 상업용 부동산으로 투자 대상을 확대할 방침이다. 이리츠코크렙은 이랜드리테일이 운영하는 뉴코아아울렛 매출액 상위 10위권 내 3개 매장과 2001아울렛 2개 매장을 자산으로 운용 중이다. 이랜드리테일의 20년 장기 임차계약으로 공실 리스크가 없고 물가상승률과 연동된 계약구조로 금리, 물가 상승 국면에도 리스크 해지가 가능하다는 장점이 있다. 금리가 본격 상승하기 전인 지난 5월 리파이낸싱을 완료해 관련 추가비용 부담도 없고, 현대 LTV 기준 43% 수준으로 추가 증가 없이 자산매입이 가능해 향후 추가 배당을 기대할 수 있다. 올 하반기 공모가 기준 연 8% 초반대 배당을 계획 중으로 수익률이 높은 편이다. 김철규 코람코자산신탁 본부장은 "상장리츠에 대한 투자자 저변 확대로 국내 리츠시장이 본격적인 성장기에 접어들었다"며 "이리츠코크렙의 기존 자산의 안정성과 향후 우량 자산의 추가편입 그리고 위탁관리리츠로서의 성장전략이 더해지면 안정성, 수익성, 성장성을 두루 갖추게 돼 더 많은 투자자들에게 주목받게 될 것"이라고 말했다. 부동산 > 업계 | 유엄식 기자 2021.10.29 17:20
코람코, 이리츠코크렙 추가 리파이낸싱…배당률 8%대로 확대
코람코자산신탁은 상장리츠(부동산투자회사)인 이리츠코크렙의 자(子)리츠 '케이비와이즈스타제6호위탁관리부동산투자회사'의 리파이낸싱(재융자)을 통해 이리츠코크렙 배당률을 확대한다고 27일 밝혔다. KB와이즈6호는 이랜드리테일 운영매장 중 2020년 말 매출액 기준 상위 8위와 12위에 해당하는 2001아울렛 분당점과 중계점을 자산으로 설립된 리츠로 이리츠코크렙이 지분 100%를 보유하고 있다. 코람코자산신탁은 KB와이즈6호의 담보대출금 1500억 원에 대한 금리를 기존 3.9%에서 3.1%로 낮춰 이자비용 약 42억 원을 절감시켰다. 절감된 비용은 모두 배당 재원으로 활용된다. 지난달 모리츠인 이리츠코크렙도 대환대출 및 사채발행 등을 통한 리파이낸싱에 성공하면서 공모가 기준 7.8%대로 배당률을 높인 데 이어 이번 자리츠 리파이낸싱까지 더해지며 이리츠코크렙의 산술적 배당률은 연 8.2%로 뛰어오르게 된다. 금액으로는 주당 약 410원의 배당재원이 확보된 셈이다. KB와이즈6호는 2004년 이랜드리테일이 싱가포르투자청 산하 부동산투자 자회사에 매각했던 2001아울렛 중계점과 분당점을 재매입하기 위해 2013년 설립됐다. 이리츠코크렙은 신규 투자 자산 확보를 위해 2018년 KB와이즈6호 유상증자에 참여해 지분 100%를 소유하게 됐다. 이를 통해 이리츠코크렙은 뉴코아아울렛 평촌점, 야탑점, 일산점을 직접소유하고 2001아울렛 중계점과 분당점을 간접 소유하는 자산구조가 완성됐다. 이리츠코크렙은 국내 아울렛부문 1위 기업인 이랜드리테일과 11년간의 장기 마스터리스 계약으로 배당의 안정성을 확보하였으며 자리츠의 배당금을 모리츠의 영업수익으로 인식하도록 설계해 능동적으로 수익률을 높이고 있다. 코람코자산신탁 김철규 본부장은 "이리츠코크렙 리파이낸싱에 이어 이번 KB와이즈6호 리파이낸싱을 성공시켜 배당률을 한층 끌어올렸다"며 "증시의 상승세가 멈추고 저금리가 지속하는 상황에서 중위험중수익을 추구하는 투자자들을 위한 매력적인 투자처로 자리매김할 것"이라고 말했다. | 정혜윤 기자 2021.05.27 16:15
코람코, 인천 쿠팡 물류센터 3600억에 샀다
코람코자산신탁이 인천 남항에 위치한 쿠팡 물류센터를 역대 최고가인 3600억원에 매입했다. 코람코자산신탁은 리츠 물류센터 매입으로는 역대 최대 규모인 3600억원을 들여 인천시 항동 소재 '티제이물류센터' 인수를 마무리했다고 13일 밝혔다. 이 건물은 인천 중구 항동7가 95-3번지에 위치한 지한 7층 연면적 8만8230㎡ 규모 저온 물류센터다. 인천 남항 물류단지 내에서 연면적이 가장 큰 저온 시설로 지난 3월 준공했다. 이곳은 쿠팡 신선물류허브센터로 활용될 예정이다. 인수자인 코크렙52호리츠는 쿠팡 측과 오는 2026년까지 5년간 중도해지가 불가능한 마스터리스 계약을 체결했다. 이후 10년간 임차기간 연장 옵션을 확보해 안정적 배당과 향후 매각 등 출구전략에 대한 안정성도 마련했다는 평가다. 코크렙52호리츠 투자자로는 행정공제회, KT&G, 담배인삼공제회, 삼성증권, 한화투자증권 등이 참여했다. 운용기간 5년간 순내부수익률(IRR) 기준 8.5%대 수익을 목표로 한다. 최근 코로나19 확산으로 온라인쇼핑을 통한 농축수산물 식자재와 밀키트 등 신선식품 주문 규모가 급증하면서 이커머스 업계의 수도권 저온 물류센터 수요도 크게 늘었다. 하지만 수도권 동남권역 지자체들이 물류센터 난립을 우려해 규제를 강화하면서 신규 공급은 제한된 상황이다. 이에 따른 대안으로 인천 권역이 주목받으며 저온 물류센터 수요와 업계 투자가 이어지고 있다. 김철규 코람코자산신탁 본부장은 "이번 물류센터 선매입은 일부 지역에서 제기된 수요 공급 비대칭에 대한 트렌드와 사전 분석을 통해 가치 상승이 예상되는 자산을 선점했다는 데 의의가 있다"며 "앞으로도 시장의 흐름보다 한발 앞선 투자를 통해 고객에게 새로운 투자 기회를 제공하겠다"고 말했다. 한편 코람코자산신탁은 이리츠코크렙, 코람코에너지리츠 등 상장 리츠를 운용하는 국내 민간 리츠 시장 점유율 1위 기업으로 최근 주유소 매각 등 다양한 운용전략을 통해 투자배당률을 높이며 리츠운용사로서의 선도적 지위를 강화하고 있다. 부동산 > 업계 | 유엄식 기자 2021.05.13 18:18
코람코 이리츠코크렙, 리파이낸싱 성공...배당률 확대
코람코자산신탁은 리츠(부동산투자회사)펀드 이리츠코크렙의 기존 대출상환 및 사채발행 등을 통한 리파이낸싱을 성공적으로 매듭지어 배당률을 확대한다고 29일 밝혔다. 이리츠코크렙은 뉴코아 평촌점, NC백화점 야탑점 등 이랜드리테일이 운영하는 매출액기준 최상위권 5개 리테일 자산을 보유한 상장리츠다. 이리츠코크렙은 다음달 7일 1650억원 규모의 신규 부동산담보대출과 1150억원의 담보부사채를 약 3% 초반대의 이율로 발행해 상장당시 적용된 4%대 차입금을 일시 상환할 예정이다. 리파이낸싱을 통해 절감되는 비용은 연간 약 24억원 규모로 절감비용은 모두 배당금으로 지급된다. 기존 이율 적용당시 공모가 기준 약 7%대 배당을 지급한 이리츠코크렙은 이번 리파이낸싱을 통해 배당률을 약 7.8%대로 끌어올린다. 주당 약 389원의 배당금 지급 재원을 확보하게 되는 셈이다. 이리츠코크렙은 정부의 리츠 활성화 정책의 첨병으로 코람코자산신탁이 2018년 코스피시장에 상장시켰다. 당시 국내 상장리츠들은 주가가 공모가를 한참 밑돌거나 배당이 원활치 않아 시장의 불신이 팽배한 상황이었다. 이런 시장의 불신을 불식시키기 위해 코람코자산신탁은 국내 아울렛부문 1위 이랜드리테일이 운영하는 전국 52개 지점 중 매출액기준 최상위권 3개 지점을 추려 리츠의 자산으로 편입시켰다. 또 이랜드와 11년간의 장기 책임임대차 계약을 맺어 배당의 지속성을 확보하는 동시에 연간 물가상승률을 반영해 임대료를 지속 상승시킨다는 옵션까지 명문화해 장기적 매출안정성까지 확보했다. 황보창 한국기업평가 수석연구원은 이리츠코크렙 담보부사채 신용평가서에서 "이리츠코크렙은 현금흐름과 안정성이 우수하고 임차인 이랜드리테일의 신용도를 감안하면 투자 포트폴리오의 질도 양호하다"고 평가했다. 윤성국 나이스신용평가 책임연구원도 "보유자산의 경쟁력이 우수해 임대의 질적 수준이 우수하다"고 했다. 김철규 코람코자산신탁 본부장은 "이리츠코크렙은 국내 리츠시장의 방향성을 가늠할 수 있는 척도 같은 리츠"라며 "이번 리파이낸싱은 기존 담보대출 이외에 리츠 회사채라는 자금조달의 다양성 확보라는데 의미가 있다. 향후 추가 리파이낸싱을 통한 배당확대는 물론 추가 자산 편입, 포트폴리오 조정 등을 통해 지속적으로 성장할 수 있는 리츠로 만들어 갈 것"이라고 말했다. 증권 > 종목 | 구경민 기자 2021.04.29 08:50
경기 회복+배당확대..다시 뛰는 리츠株
주식시장 상승 랠리에서 소외됐던 국내 상장 '리츠'(REITs·부동산투자신탁)가 다시 주목받고 있다. 경기 회복 기대감과 배당 확대 가능성이 맞물리면서다. 전문가들은 올해 배당 확대가 기대되는 리츠 뿐 아니라 다양한 리츠에 자동으로 분산투자 할 수 있는 리츠 ETF(상장지수펀드)에 주목할 필요가 있다고 조언한다. 27일 한국거래소에 따르면 국내 상장 리츠는 총 13개다. 이달들어(1~26일) 제이알글로벌리츠(-1.3%)를 제외한 12개 종목이 모두 상승했다. 케이탑리츠는 이달들어 45.0% 올라 가장 큰 상승세를 보였다. 지난해 7월 저점(737원)에 비해 3배 오른 수치다. 같은 기간 에이리츠(38.0%), 코람코에너지리츠(10.0%), 모두투어리츠(9.0%), 신한알파리츠(6.8%), ESR켄달스퀘어리츠(5.9%) 등도 높은 상승률을 나타냈다. 국내 리츠는 최근 비핵심 자산을 매각하고 신규 자산을 편입하는 포트폴리오를 조정하면서 펀더멘털 개선과 배당 확대가 기대되는 상황이다. 비핵심 자산을 매각할 경우 매각 차익은 특별배당으로 분배하기 때문에 배당 서프라이즈가 예상된다. 이경자 삼성증권 연구원은 "코람코에너지리츠는 최근 187개 주유소 중 영업손실이 누적된 27개 주유소를 매각하기로 했는데 올해 11월 특별배당이 집중될 가능성이 높다"며 "특히 이지스밸류리츠는 기존 자산의 담보가치 상승을 활용한 차입만으로 자산을 편입하며 주주 배당을 극대화할 것"이라고 말했다. 또 "지난해 저금리가 본격화됨에 따라 올해 리파이낸싱에 따른 이자비용 절감과 배당 증가가 현실화될 것"이라며 "이리 츠코크렙, 신한알파리츠가 리파이낸싱을 추진 중이고 이리츠코크렙의 경우 90bp의 조달금리 인하가 예상돼 배당은 기존 예상 대비 14% 상승할 것"이라고 전망했다. 롯데리츠도 내년부터 주주배당이 뚜렷하게 상승될 것으로 기대된다. 올해부터 백신 접종 등으로 경기 회복이 기대되면서 점포실적이 전년대비 큰 폭의 개선세를 보일 것으로 전망되서다. 특정 리츠에 콕 집어 돈을 넣기 부담스럽다면 리츠 ETF에 투자하는 것도 방법이다. 분산 투자를 통해 변동폭이 상대적으로 낮아지는 효과를 볼 수 있다. 리츠 ETF는 미국 시장에 상장된 것이 많지만 국내에선 'TIGER 부동산인프라 고배당'과 'TIGER KIS부동산인프라채권TR' 2종목에 불과하다. 그동안 ETF에 담을 국내 리츠 종목이 많지 않아 국토부에서 인가를 꺼려해왔기 때문이다. 하지만 국내 리츠가 10개 이상 상장되면서 국토부에서도 리츠 ETF에 대해 긍정적인 입장으로 바뀌고 있다. 이에 국내 운용사들도 리츠 ETF 출시는 준비 중이다. 한 운용사 관계자는 "리츠 수가 적은 상태에서 리츠 ETF가 리츠 종목을 담게 되면 주가 변동성이 커져 투자 위험이 생긴다"면서 "하지만 국내에서도 리츠가 13개까지 상장돼 위험성이 줄어들어 분산투자 차원에서 리츠 ETF를 출시하려는 움직임이 일고 있다"고 말했다. | 구경민 기자 2021.04.28 05:09
"안정적 배당 매력" 분위기 탄 리츠 주가
지난해 주식 시장 상승장에 소외받던 리츠(RIETs·부동산투자전문회사)의 최근 주가 흐름이 좋다. 변동성 장세에 지친 일부 투자자들이 안정적인 수익이 나오는 리츠에 눈을 돌리고 있다는 분석이다. 10일 한국거래소에 따르면 최근 리츠 대장주인 롯데리츠는 5거래일 연속 올랐다. 이날은 전일과 같은 5260원을 기록했다. 한달 전과 비교해 롯데리츠 주가는 6.7% 올랐다. 모두투어리츠는 지난달 31일부터 지난 9일까지 8거래일 연속 상승세를 이어갔다. 한달간 주가는 16.3% 올랐다. 정세균 국무총리 테마주로 묶여 롤러코스터를 탄 케이탑리츠 한달 상승률이 90%로 가장 높았지만, 이를 제외하고도 리츠 주가 흐름이 좋다. 이밖에도 한달간 에이리츠 11.9%, 코람코에너지리츠 8.8%, 이리츠코크렙 6.9%, ESR켄달스퀘어리츠 6% 등이 올랐다. 같은 기간 코스피 상승세(5.2%) 보다 높다. 보통 주식시장이 활황이면 리츠에 대한 관심이 떨어지기 마련이지만 최근 리츠에 대한 관심은 이례적이란 평가다. 리츠는 부동산에 투자해 발생하는 임대 수입과 매각 차익을 투자자들에게 배당하는 상품이다. 지난해 주식 시장 상승장에서 리츠는 소외돼 빛을 못봤지만 경제활동 정상화 기대감 등으로 리츠가 보유한 부동산 가치도 오를 수 있다는 전망까지 더해져 최근 투자자들이 리츠로 몰리고 있다는 분석이다. 무엇보다 안정적인 배당이 매력적이다. 삼성증권에 따르면 국내 리츠 평균 배당수익률은 5.7%다. 지난달 모두투어리츠는 보통주 1주당 150원 금전 배당을 결정했다. 배당금이 배당기준일 주가의 몇 퍼센트인지를 나타내는 시가배당률은 5.07%다. 케이탑리츠 배당금은 주당 80원, 시가배당률은 6.7%였다. 이경자 삼성증권 연구원은 "대부분의 리츠들이 코로나19(COVID-19)에도 불구하고 모두 가이던스(전망치)대로 배당 지급을 완료하며 주주 신뢰도가 쌓이고 있다"며 "일부 리츠들은 담보대출의 리파이낸싱(재융자), 자산편입, 포트폴리오 리밸런싱 등으로 배당 가능 이익이 증가하거나 특별 재당의 가능성이 높아졌다"고 설명했다. 글로벌 시장에서는 상장리츠를 담은 상장지수펀드(ETF)에 자금이 몰리는 추세다. 리츠ETF는 다양한 상장 리츠에 분산투자하기 때문에 개별 종목의 리스크를 줄일 수 있다는 장점도이있다. 미국 주식시장에 상장된 리츠를 대부분 담고 있어 ETF 중 가장 규모가 큰 ‘뱅가드 리얼 에스테이트 ETF(VNQ)’의 경우 한달간 주가가 8.4% 급등했다. ‘아이쉐어 US 리얼 에스테이트 ETF(IYR)’도 같은 기간 9.1%가량 급등했다. 손하연 미래에셋증권 연구원은 "경기 정상화가 예상보다 빠르게 진행되면서 리츠 ETF에 대한 관심이 높아지고 있다"며 "금리 상승으로 리츠 자금 조달 비용 상승에 대한 우려가 있지만 경기 회복 국면에서는 임대 수요 증가와 임대료 인상을 통한 수익성 개선이 가능하다"고 설명했다. | 정혜윤 기자 2021.04.10 11:49
"커피값으로 건물주"…어디 투자해볼까
[e커머스 시대..물류센터 투자에 꽂혔다]③ 리츠(REITs·부동산투자회사)와 부동산펀드는 어떻게 다를까. 리츠와 부동산펀드는 모두 기관, 개인 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 얻는 형태의 금융상품이라는 건 같다. 소액으로 부동산에 투자해 임대수익과 매각 차익에 따른 수익을 얻을 수 있는 것이 장점이다. 하지만 세분화해서 보면 차이점이 있다. 먼저 리츠와 부동산펀드는 투자 대상이 다르다. 리츠는 부동산 투자 회사에 투자하는 형태이고, 부동산펀드는 실물 자산에 직접 투자한다. 리츠를 운영하는 회사는 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자해야 하고, 이익의 90% 이상을 투자자에게 의무적으로 배당해줘야 한다. 리츠는 주식 시장에 상장돼 있어 주가가 오르면 관련 수익과 배당까지 받을 수 있다. 즉 리츠 투자는 부동산투자회사 지분을 매입해 가치를 공유하는 것이다. 반면 부동산펀드는 펀드자산의 50%를 초과해 부동산 관련 실물 자산에 투자하는 상품이다. 투자자가 하나의 조합을 이뤄 오피스나 빌딩을 직접 매입하는 형태다. 다음으로 두 상품의 큰 차이점은 유동성(자산을 현금으로 전환하는 정도)이다. 부동산펀드는 아마존 펀드와 같이 3~5년 만기 폐쇄형 상품으로 출시된다. 따라서 청산시점까지 환매가 불가능한 경우도 많고 환매수수료가 10%대 달하는 경우도 있다. 돈이 묶인다는 것. 반면 리츠는 주식 시장에 상장돼 사고 파는 게 자유로워, 일반 주식 거래와 마찬가지로 원하는 시점에 매매가 가능하고 환매수수료가 없다. 리스크 관리면에 있어서도 다르다. 부동산펀드는 하나의 부동산실물에 투자하는 것인데 반해 리츠는 다양한 자산에 투자한다. 리츠가 여러 부동산에 투자할 수 있어 리스크 관리 차원에서 더 낫다고 보는 경우도 있다. 해외와 국내를 대표하는 e커머스 물류센터 리츠와 부동산펀드 예를 들어 비교해볼 수 있다. 미국 아마존 물류센터에 투자하는 미래에셋자산운용의 '미래에셋맵스미국부동산공모펀드16호'와 국내 유일 물류 리츠 'ESR켄달스퀘어리츠'가 있다. 아마존 부동산펀드는 아마존이 임대면적 전체를 사용하는 미국 인디애나, 오하이오, 노스캐롤라이나에 위치한 물류센터 세곳이 투자 대상이다. 만기는 설정일로부터 5년 6개월, 중도 환매가 불가한 폐쇄형 구조다. 임대 수익을 통한 배당금은 매년 4월말과 10월말을 기준으로 지급될 예정이다. ESR켄달스퀘어리츠는 국내 부천, 고양, 용인, 이천, 평택, 안성, 김해 등 물류센터 11곳을 자산으로 보유하고 있다. 주요 임차인은 쿠팡을 비롯해 필라, GS리테일, CJ, 동원 등 다양하다. ESR켄달스퀘어리츠는 주식시장에 상장됐고, 1년에 2회 배당금을 지급한다. 최근 흐름을 봐도 리츠 성장세가 부동산펀드보다 가파르다. 한국리츠협회에 따르면 지난 1월 말 국내 리츠 운용자산 규모(65조 3289억원)는 전년동월대비 26.06% 증가했다. 부동산펀드(지분총액 약 114조 4000억원) 증가율 11.15% 보다 2배 이상 높다. 한국리츠협회 관계자는 "라임, 옵티머스 사고가 터지면서 펀드에 대한 감독이 강화되다 보니 부동산펀드 증가율도 확실히 예전에 비해 둔화된 측면이 있다"며 "또 배당에 대한 기대와 세제 혜택이 맞물리면서 투자자들이 안전자산 성격의 리츠로 몰리고 있다"고 설명했다. 정부는 임대 건설 촉진을 위해 리츠와 부동산 펀드를 활용하는 민간임대사업자에게 종합부동산세 합산 배제 기준과 재산세 감면 기준을 각각 6억원 이하에서 9억원 이하로 완화해준다. 또 여기에 공모형 리츠 투자자에 대해선 5000만원까지 배당 소득에 분리 과세를 적용했다. 해외와 국내를 대표하는 e커머스 물류센터 리츠와 부동산펀드 예를 들어 비교해볼 수 있다. 미국 아마존 물류센터에 투자하는 미래에셋자산운용의 '미래에셋맵스미국부동산공모펀드16호'와 국내 유일 물류 리츠 'ESR켄달스퀘어리츠'가 있다. 아마존 부동산펀드는 아마존이 임대면적 전체를 사용하는 미국 인디애나, 오하이오, 노스캐롤라이나에 위치한 물류센터 세곳이 투자 대상이다. 만기는 설정일로부터 5년 6개월, 중도 환매가 불가한 폐쇄형 구조다. 임대 수익을 통한 배당금은 매년 4월말과 10월말을 기준으로 지급될 예정이다. ESR켄달스퀘어리츠는 국내 부천, 고양, 용인, 이천, 평택, 안성, 김해 등 물류센터 11곳을 자산으로 보유하고 있다. 주요 임차인은 쿠팡을 비롯해 필라, GS리테일, CJ, 동원 등 다양하다. ESR켄달스퀘어리츠는 주식시장에 상장됐고, 1년에 2회 배당금을 지급한다. 최근 흐름을 봐도 리츠 성장세가 부동산펀드보다 가파르다. 한국리츠협회에 따르면 지난 1월 말 국내 리츠 운용자산 규모(65조 3289억원)는 전년동월대비 26.06% 증가했다. 부동산펀드(지분총액 약 114조 4000억원) 증가율 11.15% 보다 2배 이상 높다. ━커피값으로 건물주..국내 상장 리츠 어떤게 있나━커피값 정도의 소액으로 대형 부동산에 투자할 수 있는 금융상품인 '공모리츠'가 한때 인기를 모았다. 하지만 지난해 국내 증시가 상승세를 보이는 가운데 공모형 리츠의 주가는 다소 부진했다. 리츠는 투자자 여러 명으로부터 자금을 모집해 부동산에 투자하고 여기서 발생하는 임대 수입과 매각 차익을 배당한다. 개인이 사고팔기 어려운 고가의 건물이나 해외 부동산을 직접 매입·매각하지 않아도 적은 금액으로 부동산에 투자한 효과를 볼 수 있다. 안정적으로 시중금리보다 높은 배당을 받을 수 있다 점도 특징이다. 더불어 공모리츠는 언제든 사고팔 수 있다는 장점도 갖췄다. 현재 국내 주식시장에는 대세인 물류센터를 비롯해 주유소, 오피스, 주거시설 등 다양한 부동산에 투자하는 리츠가 상장돼 있다. 13개 중 지난해에만 6개 리츠가 신규 상장해 숫자가 크게 늘었다. 지난해 8월 상장한 코람코에너지리츠는 국내 최초 주유소 기반 리츠다. SK네트웍스로부터 인수한 직영 주유소 187개를 기초자산으로 삼는다. 현대오일뱅크와 SK네트웍스가 최소 10년간 임차해 운용한다. 더불어 주유소 부지에 자동차 정비소와 편의점, 드라이브 스루 음식점 등을 추가로 유치해 부지 활용도를 높이고 부가 수익을 만들어낼 계획이다. 10년 임대차 계약 중 첫 5년 동안은 확정 임대료를 받고 나머지 5년은 임대료 연 1.5% 인상을 조건으로 한다. 양측이 원할 경우 계약을 5년 더 연장할 수 있다. 연 배당수익률은 6.2%에 달한다. 제이알글로벌리츠도 지난해 8월 증시에 입성했다. 배당수익률은 7%에 달한다. 벨기에 브뤼셀 중심업무지구 내 펜타곤 지역에 자리한 오피스빌딩 '파이낸스타워'에 투자한다. 국내 최초 해외 부동산 공모 리츠다. 신용도 높은 벨기에 건강관리청이 2034년까지 중도해지 옵션 없이 임차 계약이 돼있다는 점이 눈길을 끈다. 벨기에 정부와의 임대차 계약으로 안정성이 높다는 게 강점이다. 역시 지난해 상장한 이지스레지던스리츠는 주거시설 기반 리츠다. 정비사업연계형 공공지원 민간임대주택사업인 인천 부평더샵 3578가구를 기초자산으로 하는 이지스 151호의 지분증권이 최초 투자자산이다. 5년간 연평균 배당수익률은 5.2%가 기대된다. 국내 최대 부동산 자산운용사인 이지스자산운용이 자산관리를 담당한다. 미래에셋맵스리츠는 경기도 수원시 영통구 광교센트럴푸르지오시티 상업시설이 기초자산이다. 롯데쇼핑이 이곳에서 롯데아울렛과 롯데시네마를 운영 중이다. 계약 만기 시기는 2035년 9월로 잔여 임대차 기간은 15년이다. 임차인인 GS리테일로부터 임대료를 받고 GS리테일이 전차인인 롯데쇼핑으로부터 전대료를 받는 구조다. 향후 미래에셋맵스제1호리츠는 향후 물류창고, 데이터센터, 오피스 등 다양한 자산을 편입할 예정인 만큼 리테일 리츠에서 복합형 리츠로 성장이 기대된다. 신한알파리츠는 최근 서울 강남의 빌딩을 추가로 사들이면서 배당금 증가에 대한 기대감이 커지고 있다. 여섯 번째 빌딩인 이번 자산 매입을 완료하면 자산규모가 1조6000억원으로 롯데리츠에 이어 국내에서 두 번째로 덩치가 큰 상장리츠로 올라서게 된다. 특히 알짜 자산인 판교 크래프톤타워의 담보 대출 규모를 오는 4월 늘릴 예정이어서 이 자금을 활용한 리츠 수익성 개선에도 관심이 모아진다. 빌딩 추가 매입으로 배당금이 증가에 대한 기대도 높다. 신한알파리츠는 매년 빌딩을 새로 편입하면서 배당금도 꾸준히 증가했다. 상장 첫해에는 반기 기준 116원을 배당했으며 올해 3월 배당은 전기 대비 5.2% 증가한 161원을 결의했다. 배당 수익률은 현재(10일 종가) 주가 7300원 기준으로 약 4.4%다. 유상증자에 나서는 롯데리츠는 롯데마트·백화점 등 오프라인 매장을 담고 있다. 롯데리츠는 이 자금으로 롯데백화점 중동, 안산 롯데마트 계양 춘천, 프리미엄아울렛 이천, 김포 물류센터 등 6개 자산을 롯데로부터 사들인다. 현재(10일 종가) 롯데리츠 주가는 4930원이다. 2019년 10월 주당 5000원의 공모가로 상장된 롯데리츠는 상장 첫해는 6000원 이상으로 주가를 유지했으나 지난해 13% 하락하며 연말에는 5211원을 기록했다. 올 들어서도 꾸준히 주가가 미끄러지며 공모가 밑으로 떨어졌다. 가뜩이나 온라인 전자상거래에 밀려 유통 매장의 가치가 떨어지는 상황에서 터진 코로나19로 엎친 데 덮친 격이 됐다. 다만 배당 매력은 올라왔다는 평가다. 삼성증권에 따르면 롯데리츠의 올해 배당 평균 수익률은 6.5%로 추정된다. 특히 신주 가격으로 배당 수익률은 6.9%다. 이외에 모두투어리츠, NH프라임리츠, 이지스밸류리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 에이리츠, 케이탑리츠, 이리츠코크렙 등이 상장돼 있다 | 정혜윤 기자, 구경민 기자 2021.03.11 06:03
"커피값으로 건물주되기" 국내 상장 리츠 어떤게 있나
[e커머스 시대..물류센터 투자에 꽂혔다]⑤ 커피값 정도의 소액으로 대형 부동산에 투자할 수 있는 금융상품인 '공모리츠'가 한때 인기를 모았다. 하지만 지난해 국내 증시가 상승세를 보이는 가운데 공모형 리츠의 주가는 다소 부진했다. 리츠는 투자자 여러 명으로부터 자금을 모집해 부동산에 투자하고 여기서 발생하는 임대 수입과 매각 차익을 배당한다. 개인이 사고팔기 어려운 고가의 건물이나 해외 부동산을 직접 매입·매각하지 않아도 적은 금액으로 부동산에 투자한 효과를 볼 수 있다. 안정적으로 시중금리보다 높은 배당을 받을 수 있다 점도 특징이다. 더불어 공모리츠는 언제든 사고팔 수 있다는 장점도 갖췄다. 현재 국내 주식시장에는 대세인 물류센터를 비롯해 주유소, 오피스, 주거시설 등 다양한 부동산에 투자하는 리츠가 상장돼 있다. 13개 중 지난해에만 6개 리츠가 신규 상장해 숫자가 크게 늘었다. 지난해 8월 상장한 코람코에너지리츠는 국내 최초 주유소 기반 리츠다. SK네트웍스로부터 인수한 직영 주유소 187개를 기초자산으로 삼는다. 현대오일뱅크와 SK네트웍스가 최소 10년간 임차해 운용한다. 더불어 주유소 부지에 자동차 정비소와 편의점, 드라이브 스루 음식점 등을 추가로 유치해 부지 활용도를 높이고 부가 수익을 만들어낼 계획이다. 10년 임대차 계약 중 첫 5년 동안은 확정 임대료를 받고 나머지 5년은 임대료 연 1.5% 인상을 조건으로 한다. 양측이 원할 경우 계약을 5년 더 연장할 수 있다. 연 배당수익률은 6.2%에 달한다. 제이알글로벌리츠도 지난해 8월 증시에 입성했다. 배당수익률은 7%에 달한다. 벨기에 브뤼셀 중심업무지구 내 펜타곤 지역에 자리한 오피스빌딩 '파이낸스타워'에 투자한다. 국내 최초 해외 부동산 공모 리츠다. 신용도 높은 벨기에 건강관리청이 2034년까지 중도해지 옵션 없이 임차 계약이 돼있다는 점이 눈길을 끈다. 벨기에 정부와의 임대차 계약으로 안정성이 높다는 게 강점이다. 역시 지난해 상장한 이지스레지던스리츠는 주거시설 기반 리츠다. 정비사업연계형 공공지원 민간임대주택사업인 인천 부평더샵 3578가구를 기초자산으로 하는 이지스 151호의 지분증권이 최초 투자자산이다. 5년간 연평균 배당수익률은 5.2%가 기대된다. 국내 최대 부동산 자산운용사인 이지스자산운용이 자산관리를 담당한다. 미래에셋맵스리츠는 경기도 수원시 영통구 광교센트럴푸르지오시티 상업시설이 기초자산이다. 롯데쇼핑이 이곳에서 롯데아울렛과 롯데시네마를 운영 중이다. 계약 만기 시기는 2035년 9월로 잔여 임대차 기간은 15년이다. 임차인인 GS리테일로부터 임대료를 받고 GS리테일이 전차인인 롯데쇼핑으로부터 전대료를 받는 구조다. 향후 미래에셋맵스제1호리츠는 향후 물류창고, 데이터센터, 오피스 등 다양한 자산을 편입할 예정인 만큼 리테일 리츠에서 복합형 리츠로 성장이 기대된다. 신한알파리츠는 최근 서울 강남의 빌딩을 추가로 사들이면서 배당금 증가에 대한 기대감이 커지고 있다. 여섯 번째 빌딩인 이번 자산 매입을 완료하면 자산규모가 1조6000억원으로 롯데리츠에 이어 국내에서 두 번째로 덩치가 큰 상장리츠로 올라서게 된다. 특히 알짜 자산인 판교 크래프톤타워의 담보 대출 규모를 오는 4월 늘릴 예정이어서 이 자금을 활용한 리츠 수익성 개선에도 관심이 모아진다. 빌딩 추가 매입으로 배당금이 증가에 대한 기대도 높다. 신한알파리츠는 매년 빌딩을 새로 편입하면서 배당금도 꾸준히 증가했다. 상장 첫해에는 반기 기준 116원을 배당했으며 올해 3월 배당은 전기 대비 5.2% 증가한 161원을 결의했다. 배당 수익률은 현재(10일 종가) 주가 7300원 기준으로 약 4.4%다. 유상증자에 나서는 롯데리츠는 롯데마트·백화점 등 오프라인 매장을 담고 있다. 롯데리츠는 이 자금으로 롯데백화점 중동, 안산 롯데마트 계양 춘천, 프리미엄아울렛 이천, 김포 물류센터 등 6개 자산을 롯데로부터 사들인다. 현재(10일 종가) 롯데리츠 주가는 4930원이다. 2019년 10월 주당 5000원의 공모가로 상장된 롯데리츠는 상장 첫해는 6000원 이상으로 주가를 유지했으나 지난해 13% 하락하며 연말에는 5211원을 기록했다. 올 들어서도 꾸준히 주가가 미끄러지며 공모가 밑으로 떨어졌다. 가뜩이나 온라인 전자상거래에 밀려 유통 매장의 가치가 떨어지는 상황에서 터진 코로나19로 엎친 데 덮친 격이 됐다. 다만 배당 매력은 올라왔다는 평가다. 삼성증권에 따르면 롯데리츠의 올해 배당 평균 수익률은 6.5%로 추정된다. 특히 신주 가격으로 배당 수익률은 6.9%다. 이외에 모두투어리츠, NH프라임리츠, 이지스밸류리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 에이리츠, 케이탑리츠, 이리츠코크렙 등이 상장돼 있다. | 구경민 기자 2021.03.10 15:50

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